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十年不付转让费,土地使用权还非要转让给它吗?
来源:   发布时间:2017-07-31

  原标题:十年不付转让费,土地使用权还非要转让给它吗?

  ——济南一场难解的土地转让纠纷案始末\

  编者按:十年前,山东省济南永君物资有限公司就本公司名下的一块200余亩的土地使用权及地上的车间和机械设备等的转让事宜,与山东济南一家大型国有钢铁企业——山东钢铁济钢集团(简称:济钢集团)签订了《土地转让协议》《固定资产转让协议》。以后,永君公司的法定代表人老杨就陷入到无尽的烦恼和忧虑之中。十年了,这家国有钢企占着永君公司的土地,用着永君公司的厂房(14年没付厂房租金),赚了个盆满钵满,但应该给永君公司的转让费却分文不付。更令人难以理解的是,面对这种情形,当地法院却判决双方继续履行转让协议,让永君公司还要按十年前的价格继续把土地使用权转让给这家财大气粗的国有钢企……

  已过耳顺之年的山东人杨文平,回忆过往的经历,就像坐上了过山车,跌宕起伏。

  而杨文平的另一个身份是山东省济南永君物资有限公司(以下简称:永君物资公司)法定代表人。曾经资产上亿,是管理数百人的企业家。

  根据杨文平的叙述,当他16岁徒步从德州一路要饭到济南时,他绝对很难想到自己会在济南生活40多年,并在这里娶妻生子;当他早上卖青菜、晚上还要骑着三轮车拉货,每天仅能睡两三个小时的时候,他也很难料想到自己会成为资产上亿、拥有数百名员工的企业家;当他的钢铁厂填补了山东省翼钢生产的空白,并把51%的股份无偿转让给国企时,他也绝对没想到,多年后要与这家“国企老大哥”打5年之久的土地转让官司;当他手握一审、二审、再审一审的判决书时,他更不会想到,前3个支持其诉讼请求的判决,会被再审终审判决彻底地打翻……

  拿着“(2014)鲁民再终字第29号”民事判决书,杨文平欲哭无泪,其公司名下的土地早已被法院查封,随后可能会被执行。

  三个不同的转让协议

  “地价低时,对方不愿意履行合同约定,地价暴涨了,他们却心痒了,不顾违约在先,还想按十年前的价格购买,这公平、合理吗?”杨文平对《中国产经新闻》记者说。

  资料显示,2003年12月30日,杨文平名下的永君物资公司出资6000万元,另一个合作伙伴杨勇个人出资1000万元,成立了济南永君翼板有限公司(以下简称:永君翼板公司)。该公司的投产,填补了山东钢材生产品类上的一个空白。

  2004年12月,济钢集团有限公司(以下简称:济钢集团)派该公司体改办主任迟某功三番五次找杨文平做工作,要求双方合作,提出让永君翼板公司将51%的股份无偿转让给济钢集总工会,许诺以后每年可以分红几千万元。随后,双方签订了合作协议,办理了股权变更,永君翼板公司更名为山东鲍德永君翼板有限公司(以下简称:鲍德永君公司)。2005年10月,济钢集团受让其工会持有的鲍德永君公司10%的股权,至此,鲍德永君公司股东持股分配是,永君物资公司占股34.71%,杨勇占股14.29%,济钢集团占股10%,济钢集团工会占股41%。

  需要说明的是,鲍德永君公司成立后,一直租用永君物资公司名下的土地。

  投资2亿元,三年没分红。被逼无奈,2007年10月31日,永君物资公司、杨勇与济钢集团签署《股权转让协议》,将永君物资公司、杨勇二者持有的鲍德永君翼板有限公司的49%股权转让给济钢集团,股权的评估价为10636.03万元人民币;当天,永君物资公司和济钢集团双方又共同签署了《土地转让协议书》,转让面积194.65亩,土地转让价为3445.97万元;还是在同一天,永君物资公司与鲍德永君翼板公司签署了《固定资产转让协议》,永君物资公司把在鲍德永君翼板公司院内拥有的18601平方米的厂房等固定资产转让给乙方,转让款为1717.4万元。

  三个内容、标的物、签订主体不同的协议,均对付款条件、付款方式、违约金设定做了不同的约定。

  《股权转让协议》约定,“在土地管理部门受理土地转让申请”5日后,济钢集团应支付第一笔股权转让款。《土地转让协议》也有类似的约定,即,在“土地管理部门受理土地转让过户手续”5日后,济钢集团需要支付第一笔土地款。这两个类似的约定被许多人称为是概括性的约定,也被视为买方履约的前提条件。

  三个协议签署后,协议并未如期履行。2008年12月11日,永君物资公司、杨勇、济钢集团、鲍德永君翼板公司四方又共同签署了一份《补充协议》,大家一致同意,原土地、股权、固定资产转让的协议价款不变,确定济钢集团已经支付永君物资公司、杨勇股权转让款为9041万元,尚余股权款1595.03万元,并明确买方均未履行的土地款3445.97万元和固定资产1717.4万元。济钢集团需在协议生效之日五日内,以货币形式支付剩余股权款,土地、固定资产转让款仍按原协议约定。

  2008年12月16日,济钢集团向永君物资公司及杨勇支付了1595.03万元。彼时,济钢集团共计支付了10636.03万元,该数额与股权转让协议约定的转让价相同。

  事后,永君物资公司多次向济钢集团索要土地款,并于2008年3月1日及2009年11月24日,先后两次向济钢集团送达土地转让款催告函。

  因未见济钢集团有打款迹象,2010年7月,永君物资公司向济南市中级人民法院提起了诉讼,要求解除《土地转让协议》,并索要赔偿金等。当年8月24日,济南市中级人民法院公开审理此案,鲍德永君公司和杨勇分别作为第三人。

  结果迥异的判决

  永君物资公司与济钢集团在法庭上辩论的焦点主要集中在原被告双方谁违约在先,且未履行合同约定义务,其行为是否构成根本违约,《土地转让协议》是否能解除。以及《土地转让协议》、《股权转让协议》、《固定资产转让协议》是不是属于统一的整体,不可分割。

  永君物资公司介绍,按《土地转让协议》约定,其分别于2007年11月1日及2008年12月12日委托济南舜德土地评估有限公司对涉案土地进行了土地评估,并向济南市国土局申请备案,两次受理通知书编号分别为SL200711010011和SL200905160008。这被永君物资公司主张是其已经履约的依据。

  杨文平认为,按有关法规规定,土地转让过户,不是一个公司单方面的事情,需要买卖双方共同出面,申请过户才能完成。之所以当初签订转让协议时,以“土地管理部门受理土地转让过户手续”这个概括性的约定为支付前提,这是为更好地促进彼此守约。

  对于原告永君物资公司的主张,被告济钢集团并不认同,他们认为原告并未履行付第一笔款的前提条件,即,未向国土部门申请土地转让过户手续,其仅是向济南市国土局申请了土地评估报告备案。故此认为永君物资公司属于违约在先,主张永君物资公司支付违约赔偿,并继续履行原协议。

  关于同一天签署的《股权转让协议》、《土地转让协议》、《固定资产转让协议》,是否属于一个整体不可分割,原被告双方也是争论不休。永君物资公司认为三个协议相互之间独立,可单独解除,而济钢集团认为三个协议应是密不可分的一体。

  “(2010)济民五初字第22号”、“(2011)鲁民一终第259号”《民事判决书》,以及济钢集团不服二审判决申请再审、被最高法院裁定发回重审后,再审一审下发的“(2014)济民再字第11号”《民事判决书》中,都对原被告双方的焦点问题,有着近乎相同的认定:永君物资公司向济南市国土局申请了土地评估报告备案,属于土地转让过户申请的必备条件,考虑到其协议约定的概括性,可以视为永君物资公司已经履行了《土地转让协议》中的约定,而济钢集团没有付款,属于根本违约,达到法定解除的条件,该协议可以解除,济钢集团应支付相应的违约赔偿。同时,再审一审组成的合议庭也均认为,《股权转让协议》、《土地转让协议》、《固定资产转让协议》在签订主体、协议标的以及协议履行方式、违约责任的承担等均不相同,均系独立的约定,未体现三协议间具有实质上的关联或从属约定,不属于不可分割的整体。

  而2015年6月12日山东省高级人民法院下发的“(2014)鲁民再终字第29号”《民事判决书》对以上三个判决书的认定进行了大幅度地更改。判决书显示,虽然查明的事实与原审基本一致,但依然有部分事实认定有误,适用法律不当。

  再审终审组成的合议庭认为,土地评估报告和土地评估价备案表仅是申请办理土地使用权转让过户手续所提交材料之一,涉案土地申请办理过户手续所提交材料并不齐备,原审认定受理土地评估价报告备案申请就是受理其土地转让过户申请,与土地管理部门的规定不符,原审认定付款条件成就,济钢集团未付款构成根本违约缺乏事实依据。因永君物资公司在办理完毕土地评估价格报告和备案后,未向土地部门提供齐备的申请转让过户材料,济钢公司也没有提交该由其提交的有关材料,导致付款条件未成就,协议未予履行,属于双方均有过错,均构成违约,均要担责,双方违约金相互抵消。

  同时,再审终审判决还否定了原审判决有关三个协议相互独立、可分割的认定。理由是,按照《物权法》146条规定,建设用地使用权转让、互换、出资、或者赠与的,附着于土地上的建筑物、构筑物及其附属物设施一并处理。这就是平时人们常说的“房随地走”、“地随房走”。

  以此规定,再审判决认为《土地转让协议》和《固定资产转让协议》不能分割。

  基于以上认定,山东省高院的再审判决,永君物资公司和济钢集团应继续履行2007年签订的《土地转让协议》及2008年签订的《补充协议》约定的有关土地转让事宜。

  终审判决的“后遗症”

  杨文平表示,自己虽然不太懂法,但他却想不通一件事:再审终审判决以“房随地走”的标准来确认了涉案的《固定资产转让协议》与《土地转让协议》合法性,认为两协议均需要一同履行或解除。但是合议庭法官却遗忘了,这两个协议的签订主体却不一样,永君物资公司欲把涉案土地卖给济钢集团,欲把涉案土地上的厂房等固定资产卖给了鲍德永君公司,若按再审终审判决,这两个签订主体不同的协议继续履行的话,那势必会在济钢集团和鲍德永君公司中形成了一种买卖或转让的关系,这是不是主导他人的自由选择权呢?这符合法院不告不理的审判原则吗?

  除了上述事情外,杨文平及其律师更加不解的是,再审判决认定,永君物资公司办理完毕土地评估价格报告和向市国土局备案的行为,构不成协议约定的“土地管理部门受理土地转让过户手续”这个付款条件,应该递交齐备的材料才可。对于再审终审法官的这一论断,他们认为是对概括性约定的缩小解释,这种解释不符合审判要求。

  杨文平更为不解的是,“假如我不是为了办理土地过户申请,不是为了履约之需,为何花那么多钱去做土地评估报告,还要委托人去申请土地评估备案呢?”

  在多次庭审中,济钢集团把最后一次支付给永君物资公司和杨勇的1595.03万元,称为支付的土地转让款,但此说法,均被法院否定,认定应属于股权转让款的余款。

  鉴于同样以“土地管理部门受理土地转让过户手续”为支付前提的《股权转让协议》已经履行完毕,杨文平认为,可以推断济钢集团主观上是认可土地评估报告备案申请已达到协议约定的支付条件。

  现在,再审终审判决已经生效,该案已经进入执行阶段。杨文平担心的是,若按10年前的土地价格支付,绝对是显失公平,因为在这十年间,济钢集团虽未拿到涉案土地,但也无实际性的损失,反倒是自身承着巨额资金被占用的压力。

  除此以外,杨文平认为,让该土地转让协议继续履行的政策、法规条件也不存在,因为《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》规定:“申报土地转让价格比标定地价低20%以上的,市县人民政府可行使优先购买权。”当下,涉案土地的基准地价已经暴涨数倍甚至十倍以上,倘如继续按十年前的价格交易,国家税收也可能面临巨大的损失。

  因为不满再审终审判决,永君物资公司遂申请山东省人民检察院对案件进行监督。2016年9月29日,该院向永君物资公司下发了《民事监督案件受理通知书》,并经过审查,于2017年4月24日,提请最高人民检察院抗诉。

  截至发稿,该案还未有进一步消息。

  (原标题:一场因土地暴涨而引发的争夺战)

  来源:企业观察网

  原文链接:http://xy.cneo.com.cn/a/2017/mryq_0727/1392.html

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